Annons
Nyheter

Gott om sårbara fastighetsbolag

När pandemin slog till på allvar för ett år sedan kraschade fastighetsbolagen på börsen.
Det blev en viss återhämtning under resten av 2020. Men bolag med exponering mot besöksnäring och detaljhandel är fortsatt sårbara.
Ekonomi • Publicerad 1 mars 2021
Allt fler tomma kontorslokaler är en av flera utmaningar för fastighetssektorn, men störst utmaningar har bolag med exponering mot besöksnäring och detaljhandel. Arkivbild.
Allt fler tomma kontorslokaler är en av flera utmaningar för fastighetssektorn, men störst utmaningar har bolag med exponering mot besöksnäring och detaljhandel. Arkivbild.Foto: Jonas Ekströmer/TT

Många fastighetsbolag slickar fortfarande såren efter pandemikraschen för ett år sedan. Och bolag med stor exponering mot detaljhandel och besöksnäring är sårbara, visar de gångna veckornas bokslut från sektorns börsnoterade tungviktare.

Vakansgraderna, det vill säga andelen outhyrda lokaler, klättrar uppåt. Och konkurser inom handeln har börjat slå mot fastighetsbolagens resultat.

Annons

– Den största uppgången vi har sett i vakansgrad är i Fabege och då framförallt i Stockholms innerstad. Där har vakansgraden ökat sju procentenheter till elva procent på ett år, säger Philip Hallberg, analytiker på Danske Bank.

Omättningsbaserad hyra

Hyresrabatter och mjukare betalningsvillkor till hyresgäster har samtidigt blivit allt vanligare. Allt fler hyresgäster har samtidigt börjat trycka på om kontrakt med omsättningsbaserad hyra, även stora kedjor som på så sätt vill hantera de stora intäktsbortfallen i covid-19-pandemins spår.

– Det är nog en trend som jag tror kommer att växa, säger Albin Sandberg, som följer sektorn som analytiker på mäklarhuset Kepler Cheuvreux.

En modell som kan börja breda ut sig är att hyran delas upp i två delar, en fast del beräknad på kvadratmeter och en annan del som varierar beroende på hyresgästens omsättning, tror Hallberg.

– Då kan man ta höjd för om det blir stora förändringar i konjunkturen, säger han.

Det finns flera tydliga vinnare bland fastighetsbolagen i pandemin, som Ilija Batljans SBB eller Wallenstam — båda stora inom samhällsbyggnader och hyresbostäder. Logistikspecialister, som Sagax, går ännu bättre.

– Hyresbostäder, samhällsfastigheter och logistik är stekheta. Där är priserna upp, helt klart, säger Hallberg.

Kan bli höstens vinnare

Men bolag med stor exponering mot detaljhandeln, som Hufvudstaden eller Atrium Ljungberg, har det tuffare.

– Fast om vaccinet biter kan de mycket väl bli höstens vinnare, säger Sandberg.

I kontorssegmentet ser det oväntat stabilt ut, både när man följer hyresnivåer och de priser som fastighetsbolaget får för objekt som säljs. Det osäkra läget i pandemin ligger dock som en våt filt över marknaden, där beslut om expansion eller nya långa kontrakt har blivit ovanliga.

Annons

Med alla tjänstemän som jobbar hemifrån i pandemin står dessutom många skrivbord tomma ute på kontoren och krav från hyresgäster på mer flexibla kontrakt väntas bli tema framöver.

Svårt att se nästa Mall of Scandinavia

Nettouthyrningen — det vill säga antalet nya kontrakt minus antalet kontrakt som löper ut — ligger fortfarande generellt på plus. Men trenden nedåt är tydlig.

Vissa investeringar i nya projekt görs fortfarande, som Castellums lokaler till Domstolsverket i Malmö eller Atrium Ljungbergs satsning på Life Science-lokaler i Hagastaden, Solna.

– Det kommer att finnas delar av marknaden som alltid är intressant. Men mer traditionella kontorsinvesteringar får vi nog vänta på ett tag. Och jag har svårt att se när nästa Mall of Scandinavia ska byggas, säger Sandberg.

Ett stort hinder för nya byggen är att pandemin har slagit mot byråkratin kring bygglov och tillstånd, som redan före pandemin ofta kritiserats för att vara trög.

– Det är många som vittnat om att det varit stopp i maskineriet under året som gått. Myndigheterna mäktar inte med, med sjukskriven personal eller personal hemma, säger Sandberg.

"Otroligt mycket kapital"

Hallberg tonar trots alla utmaningar ned risken för en större fastighetskris.

– Absolut inte. Inte så länge bankerna är öppna och du kan låna där och obligationsmarknaden ser ut som det gör, säger han om ett sådant scenario.

Riksbankens nollränta och stora stödköp, som trycker ned ränteläget, spelar här en viktig roll.

– Det finns obligationer där ute med negativ ränta och det finns otroligt mycket kapital där ute som försöker få någon form av avkastning. Det är klart att det påverkar alla tillgångspriser, även fastigheter, säger Hallberg.

Fakta: Kurskrasch efter 500-procentigt lyft

I början av 2020 hade Stockholmsbörsens fastighetsaktier lyft med omkring 500 procent på tio år. Men den 21 februari i fjol tog festen tvärt slut. Den första pandemivågen raderade på fyra veckor ut 44 procent av fastighetsaktiernas värde samtidigt som bolagens finansieringsmarknad frös till is.

Men Riksbanken ryckte snabbt in och har med likviditetsstöd och stödköp av företags- och bostadsobligationer värmt upp marknaden igen. Nedgången för hela 2020 blev till slut bara drygt sex procent för Stockholmsbörsens fastighetsindex.

Pandemins andra våg – och potentiella tredje våg – sprider dock oro kring de mest sårbara delarna av fastighetssektorn igen. Hittills i år har börsens fastighetsindex fallit nästan sex procent till. Hur de börsnoterade tungviktarna har klarat sig i coronakrisen beror mycket på vilken typ av fastighetsbestånd de har.

TT
Så här jobbar Smålandsposten med journalistik. Uppgifter som publiceras ska vara korrekta och relevanta. Vi strävar efter förstahandskällor och att vara på plats där det händer. Trovärdighet och opartiskhet är centrala värden för vår nyhetsjournalistik.
Annons
Annons
Annons
Annons