Inflyttad jurist tar plats i Iconhuset: ”Jag brukar vara ganska tydlig, rak och ärlig”
Kaltrina Lajqi möter upp i loungen på markplan i Iconhuset i Växjö. I det som kallas Byn, ett kontorskollektiv för företagare, har hon sin arbetsplats.
– Mycket kan jag sköta hemifrån men för att särskilja jobbet och privatlivet och inte ta emot klienter på hemmaplan var det här en smidig lösning, säger hon.
Hon har valt att rikta in sig på humanjuridik, med fokus på familjerätt och migrationsrätt, men även på affärsjuridik, som innefattar avtalsrätt, arbetsrätt och fastighetsrätt.
De första två månaderna har hon haft många migrationsärenden på sitt bord. Men även små tvister vid fastighetsköp. Det var då hon upptäckte att det finns en okunskap bland många husköpare.
– Långt ifrån alla är medvetna om vilka skyldigheter man har men också hur mycket man faktiskt kan förebygga innan man köper ett hus. Det är trots allt ett stort köp, säger Kaltrina Lajqi.
Många av de som söker sig till henne för juridisk rådgivning går i tron att man ska kunna åberopa varenda fel inom tio år. Vad många inte är medvetna om är hur långtgående undersökningsplikten är vid fastighetsköp.
– Allt du kan se, känna, lukta och borde ha räknat med med tanke på husets skick och ålder är inte dolda fel. Jag brukar fråga, hade du kunnat upptäcka det? Är man tveksam blir det svårt att ta det vidare.
Kaltrina Lajqi
Ålder: 37 år
Familj: Man och två barn, 8 och 12 år
Bor: Villa i Växjö
Gör: Driver Eke juridik och konsultbyrå AB (sedan årsskiftet)
Karriär: Juristexamen vid Uppsala universitet 2012. Har sedan dess jobbat med juridik och ledarskap som anställd inom privat och offentlig sektor.
Övrigt: Kommer ursprungligen från Mörrum, Karlshamns kommun.
Kaltrina Lajqi brukar ta ”blomkruksfallet” som ett exempel. Det var en köpare som efter inflyttning upptäckte ett hål i golvet. När de tittade på bilder från visningen stod det en jättestor blomkruka på platsen. I det fallet är det inget dolt fel eftersom det hade räckt med att flytta krukan för att upptäcka det.
– Jag brukar vara ganska tydlig, rak och ärlig med vad man kan få gehör för och gå vidare med. Vissa kan bli besvikna och säga att de ska gå till en annan, men då har jag i alla fall gjort de medvetna om att de sannolikt inte får igenom det och riskerar att få betala både sina och motpartens rättegångskostnader.
Med det sagt tycker hon ändå inte att man ska vara rädd att ta det vidare om man upptäcker något som kan vara ett dolt fel. Många juristbyråer erbjuder en första kostnadsfri rådgivning.
– Om det är fel som man inte hade kunnat upptäcka och som har mätbar påverkan på huset är det så pass uppenbart att man ska driva det vidare för att få någon form av ersättning av säljaren.
Där är hennes rekommendation att ta in offerter för vad det kostar att åtgärda felet innan man går vidare. Ersättningsanspråket kan påverka vem som anses vara den förlorade parten vid ett eventuellt tvistemål – och då får stå för rättegångskostnaderna.
– Hittills har de flesta tvister löst sig med skriftväxling mellan mig och säljarens ombud. Det är väldigt sällan det tas vidare till domstol. Det ska vara något stort där de vill frigöra sig från allt ansvar.
Kaltrina Lajqi menar att många skulle tjäna både tid och pengar på att göra rätt från början. Funderar man på att köpa ett hus gäller det att vara observant på allt.
– Gå ner i källaren, klättra upp på vinden och känn om det är någon skillnad i värmen om du går från ett rum till ett annat. Ställ många frågor, ta bilder om du ser något suspekt och dokumentera allt, är hennes råd.
Om man väl bestämt sig för att köpa det där huset kan det vara bra att kräva en extravisning, även om det inte alltid välkomnas av säljaren. Köper man hus på distans, vilket blev vanligare under pandemin, kan det vara viktigt att lägga in en klausul i köpekontraktet.
Det gjorde hon själv när hon och hennes man skulle flytta från Västerås till Växjö. De såg huset för första gången via onlinevisning via nätet och visste inte när de hade möjlighet att undersöka huset. Nu hann de göra det innan de skulle skriva på, men klausulen fanns där som en säkerhet.
– Jag undersökte huset vid två tillfällen innan kontraktsskrivningen och det i flera timmar.
Kan man kräva den tiden?
– Ja, om du som köpare känner att du behöver en halv dag för att gå igenom huset ska du få det. Man får inte ha för bråttom, det är bättre att vara noggrann och göra det ordentligt. Då har du i alla fall gjort allt du har kunnat för att förebygga obehagliga överraskningar.
I vilka fall är det lönt att driva vidare?
– Det är om det fel som du inte kan upptäcka genom att lyfta på något, titta eller känna. Klassiskt dolda fel är felinstallerad värme och ventilation, fuktskador i badrum och kök. Man ska inte behöva anlita en sakkunnig för varje grej.
Själv flyttade hon söderut för att komma närmare familjen. Att driva eget har alltid varit en dröm.
– Det kändes som rätt beslut och jag har inte ångrat mig än. Visst finns det risker och utmaningar men jag har större möjlighet att själv styra min tid och hitta balansen mellan jobb och privatliv, säger hon.
Checklista: Så undviker du fällorna vid husköpet
Om du planerar att köpa ett hus:
• Ta med dig någon på visningen. Gärna någon sakkunnig eller någon med erfarenhet av att köpa och sälja hus.
• Ta tid på er när ni går runt. Flytta på saker, öppna luckor och spola i kranar. Använd dina sinnen – se, hör, känn och lukta.
• Gå igenom hela huset, både invändigt och utvändigt.
• Ställ frågor till mäklaren/säljaren.
• Be om dokumentation på renoveringar där det framgår vem som har gjort dem och hur det är gjort.
• Lita inte blint på överlåtelsebesiktningen. Det frigör inte köparen från ansvar.
• Skriv inte på några papper innan du undersökt huset ordentligt. Var inte rädd att be om en extravisning.
• Spara all kommunikation du har med säljaren – i fall det skulle dyka upp ett dolt fel.
Om du upptäcker ett dolt fel:
• Ta kontakt med säljaren för att reklamera felet.
• Boka rådgivning med en jurist för att se vad som går att göra.
• Fundera på om du har fullgjort din undersökningsplikt.
• Samla ihop all dokumentation som kan användas som bevisning.
• Ta in offerter på vad det skulle kosta att åtgärda felet.