Färre hyreslägenheter säljs, allmännyttan stagnerar

Antalet sålda hyreslägenheter har varierat stort under 2000-talet. Kring 2010 såldes det som mest. Toppnoteringen 17 657 sålda lägenheter nåddes under 2008. Men de senaste åren har försäljningen sjunkit till betydligt lägre nivåer: 2 348 och 3 685 sålda lägenheter noterades under förrförra året och året innan.

En förutsättning för försäljningsboomen var att riksdagen tog bort den så kallade tillståndslagen som fanns 2002–2007 och som innebar att länsstyrelsen skulle godkänna alla försäljningar. Då blev det fritt fram att sälja ut allmännyttan. De omfattande försäljningarna i Stockholms stad drev upp statistiken under åren 2008– 2010.

– Det fanns en politisk vilja från majoriteten i Stockholms stad om att fler hyresrätter skulle ombildas till bostadsrätter, säger Jörgen Mark-Nielsen som är samhällspolitisk chef på intresseorganisationen Sveriges allmännytta.

Under 2007–2014 hann det säljas 37 724 lägenheter i Stockholms stad. I dag säljs nästan inga lägenheter i Stockholms stad, även om den politiska majoriteten i stadshuset öppnat för fortsatta ombildningar av de 83 368 lägenheter som finns kvar.

Det är i stället i övriga delar av landet det säljs bostäder.

– När man säljer så bygger det på lokala bedömningar, men skälen varierar mycket. Det kan handla om att förstärka ekonomin för att kunna bygga nytt, bygga om eller att samla sitt bestånd. Ibland vill kommunen få in någon mer aktör. Men det är fel att prata om utförsäljningar, det säljs sällan hela bolag. På det stora hela säljs det inte så mycket, det är mindre än en procent av det totala beståndet per år, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Köpare av hyresrätterna är oftast privata fastighetsbolag, de står för i genomsnitt cirka 90 procent av köpen, men det händer också att hyresgästerna köper och bildar bostadsrättsföreningar.

Även om allmännyttans bestånd, räknat i antal lägenheter, har ökat genom främst minskad försäljning och till viss del av ökad nybyggnation under senare år, har de privata hyresvärdarna ökat ännu mer och har tagit en ännu större andel av bostadsmarknaden. Skillnaderna är inte stora men Boverket skriver i sin rapport "Allmännyttan 2018–2019" att det är en tydlig trend som om den fortsätter kommer att leda till att de privata fastighetsägarna får en allt större marknadsandel.

Jörgen Mark-Nielsen hävdar att allmännyttan "vill finnas kvar och vara en stor aktör, vi tycker att vi behövs" men hävdar också att de olika upplåtelseformerna inte konkurrerar på samma villkor.

– Vi menar att skattereglerna är väldigt förmånliga för privatägda bostäder och bostadsrätter, de kan dra av räntekostnaderna. Därmed kan de som bygger ta mer betalt och detta driver upp byggpriserna, vilket vi ser som ett problem. Vi skulle gärna se att det fanns en låg moms, till exempel på sex procent, på hyran så vi kan dra av den ingående momsen vilket ger bättre kalkyler för hyresrätten och då kan vi få rimligare hyror, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Även rivningar, inköp och ombyggnader påverkar allmännyttans bestånd. 2020 till exempel revs nästan 600 bostäder samtidigt som det färdigställdes 9 000 nya bostäder. Ombyggnader gav 1 000 nya bostäder och det köptes in 600 bostäder. De här siffrorna varierar från år till år och det finns även stora geografiska skillnader.

Även när det gäller renoveringar så anser Jörgen Mark-Nielsen att hyresrätten är förfördelad.

– Allmännyttan har stora renoveringsbehov i miljonprogrammen men vi kan inte använda oss av ROT-avdrag. Det borde också bli enklare att avsätta pengar till framtida renoveringar så att man inte behöver skatta de avsatta pengarna förrän de används, säger Jörgen Mark-Nielsen.