Köpa stuga på arrendetomt – här är fällorna

Suget efter fritidshus bara ökar, priserna har stigit med 15,5 procent på tolv månader, enligt Mäklarstatistik. Det gör drömstugan ouppnåelig för många.

Hus på arrendetomter ligger lägre i pris, och därför förefaller de mer överkomliga. Men det finns flera skäl till att priset är lägre, förklarar Niklas Rollgard, chefsjurist på Mäklarsamfundet.

– Man köper ju bara byggnaden. Värdet på fastigheter är en kombination av byggnad och mark, men här äger man bara byggnaden, säger han och förklarar att arrendeavtalet är en slags nyttjanderättsavtal till marken.

Man betalar "hyra" för marken, och rätten att ha byggnaden där under en avtalad tid.

Arrendeavtal kan dock se väldigt olika ut, konstaterar han.

– Det är viktigt att veta vilken typ av avtal det är, och hur lång tid det är kvar.

Niklas Rollgard råder den som är spekulant på ett hus på så kallad ofri grund att kolla först om det finns ett skriftligt avtal, och hur det är skrivet.

– Det finns avtal som vilar på en muntlig grund, till exempel om markägaren låtit en släkting bygga på sin mark. Det finns också bristfälliga och otydliga avtal.

Den maximala tiden som ett avtal kan skrivas på är 50 år för hus som ligger i områden som inte är detaljplanerade. Inom detaljplanerat område är det 25 år som gäller, förklarar han. Men det är inte helt ovanligt att det inte finns någon tid angiven i kontraktet, berättar han. Då förlängs arrendet fem år i taget.

– Man har ett besittningsskydd, som ger rätt till förlängning i de flesta fall, om man inte missköter sig. Men arrendet kan omförhandlas.

Det innebär att någon eller ett par tusenlappar i arrende per månad plötsligt kan vara betydligt mer. Hyresnämnden kan pröva om arrendet är skäligt, men som ägare av ett hus på arrendetomt får man räkna med att arrendet höjs, konstaterar han.

Den som ska sälja sitt hus på arrendetomt måste först erbjuda markägaren att köpa, genom så kallat hembud. Först därefter kan huset bjudas ut, men då ska markägaren också godkänna köparen, berättar han.

Det finns också hakar när det gäller prissättningen.

Richard Haus, mäklare på Svensk fastighetsförmedling i Södertälje, har just nu en stuga på arrendetomt vid en sjö till salu. Utsikten är en dröm för många, och priset är satt till en knapp halvmiljon – betydligt lägre än vad stugan skulle kostat om marken och huset hängde ihop.

– Priset på ett hus på ofri grund bestäms av läget, närheten till vatten och arrendet, som kan variera. Byggrätt spelar också in, säger Richard Haus.

Men det är svårare att sätta ett rimligt pris på hus på arrendetomter, förklarar han, för utbudet är så litet. Det finns inte drösvis med liknande hus att jämföra med. Dessutom kommer osäkerheten om arrendet till, förklarar han.

– Man måste ta med en variabel till, om framtiden och hur arrendet blir. Det innebär frågetecken, säger Richard Haus.

En annan svårighet med hus på ofri grund är finansieringen. Eftersom marken och huset inte hänger ihop som en enhet juridiskt så går det inte att pantsätta huset, och det gör det svårt att få bostadslån, förklarar Niklas Rollgard. Oftast måste den som köper betala huset kontant, eller låna till köpet utan säkerhet.

Ändå vill han inte såga husen på arrendetomter som ett dåligt alternativ för den som är sugen på sommarhus. Bara man kollar upp avtalet och pratar med jordägaren, och är beredd på att arrendet kan höjas.

– Det är alltid bra att ha en dialog innan man köper, säger Niklas Rollsgard.